Overdrachtsbelasting betalen is letterlijk belasting betalen omdat iets wordt overgedragen. Bij het kopen van onroerend goed is altijd sprake van een overdracht, dus ook van overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting kan per jaar veranderen. In 2021 zijn de regels rondom de overdrachtsbelasting aangepast. Hoe zit dat nu met de overdrachtsbelasting in 2022?

Wat is overdrachtsbelasting?

De overdrachtsbelasting is een percentage van de koopsom wat je nog extra, als belasting dus, moet betalen zodra je eigenaar wordt van onroerend goed. Met onroerend goed bedoelen we een woning, een garagebox, een kantoorpand, een stuk grond etc. Ook betaal je overdrachtsbelasting over recht op ontroerende zaken, zoals erfpacht.

Overdrachtsbelasting is onderdeel van kosten koper. In bijna alle gevallen neemt de koper deze kosten voor zijn rekening. Soms gebeurt het ook dat de verkopende partij deze kosten betaalt. In dat geval wordt er gesproken over verkoop vrij op naam, dit komt eigenlijk alleen voor bij nieuwbouwwoningen.

Een aantal kenmerken van overdrachtsbelasting:

  • De overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar;
  • De overdrachtsbelasting kan je niet meefinancieren met je hypotheek. Dat betekent dus dat je dit moet betalen van je eigen (spaar)geld.

Er zijn een aantal uitzonderingen wanneer je geen overdrachtsbelasting betaalt:

  • Als je onroerend goed erft;
  • Als je door gemeenschap van goederen (huwelijk) of geregistreerd partnerschap mede-eigenaar wordt;
  • Als je na een scheiding volledig eigenaar wordt van een woning welke eerder al van jou, je ex-partner of van jullie samen was.

Hoe betaal je overdrachtsbelasting?

Eigenlijk hoef je zelf niet veel te doen om overdrachtsbelasting te betalen. De notaris regelt dit voor je. Als je bij de notaris een leveringsakte hebt op laten maken voor de woning, geeft de notaris meteen een seintje aan de Belastingdienst. De notaris geeft door of je überhaupt belasting moet betalen (misschien heb je een vrijstelling zoals hierboven vermeldt) en hoeveel belasting je moet betalen. Geen notariële akte? Dan moet je zelf binnen een maand nadat je eigenaar bent geworden digitaal aangifte doen bij de Belastingdienst.

Overdrachtsbelasting 2022

In 2021 zijn er een aantal veranderingen doorgevoerd op het gebied van overdrachtsbelasting. Om de starters vooruit te helpen is de startersvrijstelling geïntroduceerd. Dit betekent dat voor iedereen die tussen de 18 tot en met 34 jaar is, en een huis koopt om zelf te bewonen, geen overdrachtsbelasting betaalt. Deze regeling geldt alleen voor aankoop van een woning tot €400.000. Deze vrijstelling mag maar één keer worden ingezet.

Val je buiten bovenstaande kenmerken? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting. Als je een huis koopt en je gaat er zelf niet in wonen (je bent bijvoorbeeld een belegger), dan betaal je 8% overdrachtsbelasting. Ook betaal je 8% overdrachtsbelasting voor onroerend goed zoals: grond of gebouwen wat je niet direct met een woning mee koopt (losse tuin of garagebox), een tweede (vakantie)woning, bedrijfsgebouw, woning voor verhuur, een kavel waar je een woning op laat bouwen.

Een aantal side notes:

  • Bovenstaande regeling wordt dan wel de startersvrijstelling genoemd, maar deze is niet alleen specifiek voor starters bedoeld. Iedere koper die binnen de kenmerken valt, mag er gebruik van maken. Stel je huurt al een aantal jaar een huis en gaat nu je eerste woning kopen, dan kan je gebruik maken van deze vrijstelling als je aan de kenmerken voldoet;
  • Als je samen met iemand anders een woning koopt, moeten jullie beiden aan de voorwaarden voldoen om gebruik te maken van de vrijstelling. Voldoet er maar één van jullie beiden aan de voorwaarden? Dan krijgt één persoon de vrijstelling, de andere betaalt alsnog 2% overdrachtsbelasting. Stel je bent allebei 50% eigenaar, betaal je slecht over 50% van de woning 2% belasting.
  • Heb je voor ingang van deze regeling een koopwoning gekocht, zonder vrijstelling, en ga je een nieuwe woning kopen (waar je zelf in gaat wonen), en voldoe je aan de voorwaarden? Dan kan je alsnog gebruik maken van de vrijstelling.